부동산 세법 공부_등록면허세, 재산세

작성일 기준으로 공부한 내용을 정리한 것이니 참고하시면 됩니다.

 

 

등록면허세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이다. 등기, 등록 행위에 대해 과세한다. 세율은 정률세, 누진세, 정액세 모두 가능하다. 등기, 등록하기 전까지 신고하고 납부하면 된다. 결국 등기소에 접수하기 전까지 납부하면 된다는 말이다. 신고납부를 이행하지 않으면 가산세가 부과된다. 

등기부상 권리권자가 저당권, 전세권, 임차권 설정 등기할 때 등록면허세를 낸다. 

토지는 가치가 올랐을 때 자산재평가가 이루어지고, 건물 등은 가치가 떨어졌을 때 감가상각이 이뤄진다. 

임차권에 대한 과세표준은 월 임대차금액의 0.2%로 한다. 

말소등기의 경우 건 당 6천원으로 한다. 

2011년 이전에 상속 받은 경우 등의 경우, 상속 시 취득세를 이미 냈기 때문에 등기, 등록 전에 등록면허세만 내면 된다. 주거용 주택의 주택가액에 따라 0.5%~1.5% 표준세율이 적용된다. 

6천원 미만이 나왔을 때 최소 6천원을 내야 한다. 

 

재산세는 시군구세. 과세대상은 재산이며, 종가세를 과세표준으로 한다. 재산세의 과세대상은 열거주의에 의해, 다음에 열거된 5개에 대해서만 고시된다. 토지, 건축물, 주택(별장도), 선박, 항공기에 대해서만 대상으로 한다. 

주택의 보통징수는 7월과 9월, 매년 2회에 걸쳐서 이뤄진다. 건물은 7월, 토지는 9월에 고지된다. 이 때 건물과 토지는 주택부지와 주택용 건축물을 제외한다. 대신 주택에 대한 재산세는 따로 산출된다. 주택의 경우에는 토지와 건축물을 통합해서 누진세로 계산해서 절반은 7월에, 나머지 절반은 9월에 고지된다. 별장의 경우에도 토지와 건물에 대한 재산세가 통합해서 산출되는데 주택보다 훨씬 높은 세율이 적용된다. 주택은 0.1%-0.4%이지만(여기에는 고급주택도 포함된다), 별장의 경우 4%나 된다. 건축물의 경우, 시설물을 포함한 것으로 한다. 

신탁재산에 대해서는 위탁자를 납세의무자로 할 때 체납할 경우 명의가 수탁자에게 있기 때문에 압류할 수가 없어서 수탁자를 납세의무자로 해서 체납할 경우 압류할 수 있도록 2014년부터 적용되고 있다. 

6월1일 시가표준액과 공정시장가액비율로 과세표준을 정한다. 공정시장가액비율은 50%-90%인데 실제로 토지 가격이 폭등하거나 폭락했다고 고려된 적이 없어서 보통 70%정도로 생각하면 된다. 선박, 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액으로만 한다.

  

우리나라에서 가장 많은 지목이 임야이다. 농지, 목지용지, 임야의 토지는 0.07%로 가장 낮은 세율을 적용한다. 하지만 각각 조건을 만족해야 한다. 직접 농사를 짓지 않아도 영농목적으로 이용된다면 모든 개인소유 농지면 해당한다. 농사 짓는 토지라면 면적 제한도 없다. 면적 제한이 없는 건 농지만. 작물이 없는 면적에는 종합합산과세를 문다. 목장용지는 가축 종류에 따라 기준면적에 사육 마리수에 따라 분리과세가 적용된다. 가축 수를 줄이면 분리과세 적용면적이 줄어들게 되어 나머지 면적은 종합합산과세를 적용하게 된다. 공익을 위해 사용되거나 산림보호 등을 위한 법에 의해 보호 받는 임야도 분리과세한다. 

 

공장용지와 공급용 토지는 0.2%로 적용한다. 회원제 골프장이 아닌 골프장, 간이골프장, 골프연습장 등은 별도합산과세대상이다. 일반영업용 건축물 부속토지의 경우 별도합산과세대상인데, 용도지역에 따라 적용배율이 3배에서 7배까지 적용된다. 차고용 토지나 자동차운전학원용 토지, 야외전시장용 토지, 화물 보관하거나 건설기계를 대여하기 위해 사용되는 토지도 별도합산과세한다.

사용하지 않는 토지들은 종합합산과세하게 된다. 주거지역, 상업지역, 공업지역에 있는 농지 및 목장용지이거나, 영농목적이 아닌 개인이나 법인의 소유농지, 앞서 기술한 기준면적을 초과한 토지, 무허가건물의 부속토지, 위법시공된 건축물의 부속토지 등은 종합합산과세대상이다. 나대지도 종합합산과세대상이다.