부동산 세법 공부_양도소득세

작성일 기준으로 공부한 내용을 정리한 것이니 참고하시면 됩니다.

 

 

양도소득세는 국세, 납세의무자는 개인만 해당한다. 납세의무자가 스스로 산출세액을 결정하고 신고납부하는 것이 원칙이다. 가산세를 포함해 신고하고 납부하지 않으면 정부가 고지해서 납부하도록 한다. 양도세 과세대상은 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등, 파생상품, 기타자산이 있다. 

양도소득세의 과세대상인 부동산에 관한 권리에는 사용에 대한 권리와 미래에 취득할 수 있는 권리로 나눌 수 있다. 사용에 관한 권리에는 지상권과 전세권(이 둘은 등기되지 않아도 상관 없다.), 등기된 부동산 임차권이 있다. 취득에 대한 권리에는 분양권이나 당첨권, 입주권, 토지상환채권, 주택상환채권, 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등이 있다. 등기되지 않은 부동산임차권은 종합소득세로, 등기된 부동산 임차권은 양도소득세로 과세한다. 

 

부담부 증여로 양도하는 경우가 있다. 예를 들어 토지가 10억에 은행 대출이 4억이 있는 경우, 채무를 수증자가 인수하기로 한 것이기 때문에 증여자가 대출액 4억에 대한 양도소득세를 내고, 남은 6억에 대해서는 수증자가 증여세를 내게 된다. 이 때 수증자가 배우자나 직계존비속이면 증여로 추정되지만 (양도나 매매로 속이는 경우가 많기 때문이다) 은행대출인 경우는 객관적으로 입증 가능한 부분이라서 일정 부분을 양도소득세 대신 증여세를 낼 수 있게 된다. 

위자료는 양도가 되지만 재산분할의 경우 양도로 인정받지 못한다.

환지방식의 경우, 증환지의 경우 취득세를 내야 하고, 감환지의 경우 양도소득세를 내야 한다. 양도담보의 경우, 채무 이행시 양도에 해당하지 않고, 채무 불이행의 경우 양도하는 경우로 본다. 

*양도담보 : 담보를 목적으로 채권자 앞으로 소유권을 이전하는 것. 

*유상이전시 양도소득세를, 무상이전시 증여 당시 자산 가액에 대한 증여세를 낸다.

 

공유물 단순분할도 나눠서 보아야 한다. 분할 시 지분의 변동이 있을 수 있는데, 지분이 증가한 경우 취득세를, 지분이 감소한 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 명의신탁도 양도로 보지 않는다. 

 

양도소득세의 대상인 부동산에 관한 권리는 소유자가 아니라 권리자에게 부과한다. 

무효판결로 환원된 자산은 당초 취득일에 취득한 것으로 보고 보유기간이 정해진다. 

 

양도소득세는 계산하기가 조금 복잡하다. 양도가액에서 취득가액, 기타 필요한 경비를 빼주면 양도차익을 계산할 수 있다. 취득가액과 기타 필요한 경비를 합쳐 필요경비로 생각하면 된다. 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액으로 계산한다. 기타 필요한 경비는 입증가능한(영수증 모아두시는 게 좋습니다) 실지비용으로 계산한다.

감정가액은 보통 실지거래가액의 90%정도로 나온다. 기준시가는 60~70% 정도로 나와서 가장 비슷한 가격의 매매사례가액을 우선적으로 추계조사해 결정한다. 취득비용 계산시 취득세, 등록면허세는 납부영수증 없어도 인정해준다. 현상 유지를 위한 단순한 비용(도배, 도색 등), 연체이자, 대출금이자, 그 외 수익적 지출액은 필요경비에서 제외된다.